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平均地權新制上路,房產投資客改當包租公?桃園房市熱度提升,但台北極冷(2023-07-12)

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」,2023年6月分數43.4分,分數較5月(43分)微增0.4分,對應燈號維持綠燈。風向球六大構成項目呈現「二升、三平、一降」,其中議價率、來客組數分數上升,新成屋戶數、待售建案個數、成交組數分數持平,預售屋推案量分數下滑。

住展雜誌企研室經理成采錡表示,由於此次平均地權修法討論以來,各業者已採取減少純預售推案、改小建案產品坪數、建案改先建後售等措施因應,平均地權新制實施前夕,6月北台灣新建案市場表現淡定,人氣甚至小幅度上升,但多數建案議價空間有限,買賣雙方難在價格上取得共識,整體買氣仍不佳。

業者步步為營 預售推案量降


下半年房市趨於保守,業者謹慎推案,6月北台灣預售屋推案量跌至500億元以下,單一案量逾15億元以上的指標案,為台北市-中正「恆悅植心苑」、北投「夏沐時」及「達麗天蒔」、大同「國王雙子星」、松山「將捷行書」、大安「永陞韶華-華年」、文山「象山主人」;新北市-三重「益欣湛陽」、「自由綠洲」;桃園市-桃園「青和大綻」、龜山「大亮波波」;新竹市東區「金弘天希」及新竹縣-新豐「富宇明星綻」等案。

6月完工釋出的新成屋戶數約3百戶,單一案量逾15億元以上的指標新案為台北市-大安「冠德安沐居.」及桃園市-蘆竹「葛里法銀駒」。

新案供給少加上部分預售建案改成屋再賣、提早撤場,6月線上待售住宅建案數維持在1,200個以下。雖說市場買氣仍低迷,但業者考量營建成本及未來建築法規、經營環境變化,不輕易在成交價格上讓步,使6月北台灣新建案平均議價率降至10.5%左右,對應指標分數今年來首次變動。

新北、桃園人氣尚穩 台北房市極冷


至於代表市況的成交與來客組數,6月住展風向球追蹤的指標建案平均來客組數約為24.6組/週,較5月(23組/週)增加1.6組/週,月增6.96%。而6月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.7組/週,較5月(2.6組/週)僅增加0.1組/週,月增3.85%。

6月北台灣新建案市況與5月未有明顯落差,北台灣仍以新北、桃園推案重點區塊如三重、土城、林口及桃園、龜山等,建案銷售表現較穩定,反觀北市,除大坪數住宅因總價門檻較高買盤有限,中小坪數產品也因單價偏高,持續將區內買盤推往新北,使北市市況淪北北桃最冷。

不過成采錡指出,7月平均地權新制上路後,之前仍有一定比例買盤為投資客的新北、桃園低總價建案,短期人氣及買氣將出現明顯下修,後續就得看業者能否以區域發展題材,爭取首購族青睞,穩住銷量。至於為何新制上路前夕,投資買盤未完全消失?經市調了解,原因之一為今年第二季桃園部分重劃區租屋市場熱度提升,投資置產客看準區域未來工作人口增加,加碼布局產業園區周邊的小宅產品,顯示新制雖沒能團滅投資客,但已讓投資客計畫轉行當包租公。

 

2023年6月住展風向球六大指標分數與燈號對照表(圖/住展房屋網)
 
2023年6月住展風向球六大指標分數與燈號對照表(圖/住展房屋網)
 
 
 
 
 
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